Frank MULLER, Notaris te Stekene

 

Frank MULLER

Notaris te Stekene

Uit elkaar gaan als samenwonend koppel: wat met de woning?

15 oktober 2018

Als koppel een woning kopen is een grote stap die gepaard gaat met veel verantwoordelijkheden. De aankoop van woning is dan ook vaak de grootste investering in het leven van een persoon. Maar wat als de relatie op de klippen loopt en partners elk hun eigen weg willen inslaan? Wat is zijn de gevolgen voor de woning?

(Ex) partners hebben verschillende mogelijkheden als het op hun woning aankomt. Ten eerste kunnen ze kiezen om de woning te verkopen. Met de opbrengst van de verkoop zal de hypothecaire lening bij de bank afbetaald kunnen worden. Wat overblijft, zal verdeeld worden tussen de (ex)partners in verhouding tot hun eigendomsrechten. De partners blijven in zo’n geval elk hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypothecaire lening tot de woning effectief verkocht wordt. Een tweede oplossing bestaat er in dat één van de partners de woning overneemt. Hiervoor zal de overnemende partner een overnameprijs moeten betalen aan de partner die vertrekt. De overnameprijs wordt berekend op basis van de huidige verkoopwaarde van de woning… en juist het bepalen van deze waarde kan leiden tot verhitte discussies. Partners die het niet eens zijn over deze waarde, kunnen een expert aanstellen om de woning te schatten. Een onafhankelijke schatter kan bijvoorbeeld soelaas bieden.

Opgelet, het komt wel eens voor dat partners een woning met een ongelijke inbreng kopen of dat de ene partner doorheen de jaren wat meer in de woning heeft geïnvesteerd dan de andere (bv. door bepaalde werken uit te voeren op eigen kosten). Ook dit zijn factoren waar men rekening mee zal houden bij de verkoop of bij het berekenen van de overnameprijs. De partner die de woning overneemt, zal de toekomstige kapitaalaflossingen en de interesten voor zijn rekening nemen. Hij of zij zal immers de enige kredietnemer worden.

Geraken de (ex) partners het niet eens over de vraag wie de woning overneemt, dan zal het mogelijks tot de rechtbank komen. De rechter zal hierbij rekening houden met de belangen van de partijen en de kinderen. Het feit dat een partner bv. zijn beroep uitoefent in de woning kan hierbij een rol spelen.

Ten slotte kunnen ex-partners kiezen om toch de woning in onverdeeldheid te houden, dus beiden mede-eigenaar te blijven.

En de ‘miserietaks’?
Bij het regelen van het lot van de woning bij een breuk komen er verschillende kosten bij kijken. De partners verdelen immers hun eigendomsrechten en hun verbintenissen bij de bank moeten herzien worden. Bovendien moeten er bij de verdeling van de eigendom registratierechten betaald worden (de ‘miserietaks’). Voor feitelijk samenwonenden bedragen deze rechten altijd 2,5% van overeengekomen waarde van het goed, zoals blijkt uit de akte (opgelet, als de reële verkoopwaarde hoger is dan de waarde vermeld in de akte, zullen de registratierechten op de reële verkoopwaarde van het goed geheven worden). Gehuwden en wettelijk samenwonenden “genieten” van 1%, maar voor wettelijk samenwonenden gelden een aantal voorwaarden om onder de 1% registratierecht te vallen: het wettelijk samenwonen moet minstens één jaar geduurd hebben en bovendien moet de verdeling van het onroerend goed gebeuren binnen de drie jaar na de beëindiging van de wettelijk samenwoning.

En vergeet de verzekeringen niet!
Na een relatiebreuk moeten een aantal verzekeringen zoals bv. levensverzekeringen en de brandverzekering opnieuw bekeken worden. Laat die niet onder het stof liggen, want dat kan verregaande gevolgen hebben als er ooit iets misloopt. Had je elkaar als legataris aangesteld in een testament? Dan bekijk je dit beter ook met de notaris. Een aangepaste samenlevingsvorm vraagt met andere woorden dus aangepaste documenten.

Wil je meer informatie over de verdeling van goederen als echtgenoot, wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende? Dan laat je je best ook informeren door een notaris.

Bron: Fednot